撰文/龚丽欣

前不久 ，爱华外汇官网是多少酝酿已久的支出根本设施公募REITs，正式落地 。

如今，不到一周时间 ，华润 、万科、金茂 、物美商业抢饮“头啖汤”，迅速进行了支出根本设施公募REITs的申报工作
。

新近资讯呈现，10月26日 ，证监会官网曝光数据呈现
，华夏华润商业资产封闭式根本设施证券理财基金
、中金印力支出根本设施封闭式根本设施证券理财基金、华夏金茂买东西中心封闭式根本设施证券理财基金、嘉实物美支出封闭式根本设施证券理财基金4只产品申报。爱华外汇平台

如若此次申报成功获批，华润、万科、金茂及物美商业将正式进入公募REITs的发行阶段。

作为首批申报支出根本设施REITs的4家公司，华润 、万科们似乎拿出了最大的诚意，从底层资产来看 ，华润以青岛万象城作为首发资产  ，而万科则以杭州西溪印象城作为底层资产，金茂则以其首个览秀城项目——长沙金茂览秀城作为底层资产。

对于首批4家公司的申报，资本市场的留意度并不低，毕竟 ，华润、万科们走出的第一步 ，很大程度上作用着支出根本设施公募REITs的IC外汇平台将来路。

毕竟
，首发基金的表现 ，很大程度决定了资本市场对于后续公司发行支出REITs的态度，以及领域、公司的发行信心。

申报发行快通道

距离支出根本设施公募REITs正式落地仅6天 ，华润、万科 、金茂及物美商业光速进行了申报工作，抢饮“头啖汤” 。

10月26日，在证监会官网披露首批4只支出根本设施REITs申报现状后 ，所涉及的发行主体陆续开展释放底层资产的数据 。其中，华润计划以青岛万象城作为底层资产，而万科印力杭州西溪印象城作为底层资产进行申报工作
，金茂所涉及的有关资产为长沙金茂览秀城，物美则暂未披露更具体数据。

对华润、万科们而言 ，光速申报足以看出公司的迫切性。

对上述公司而言 ，一方面，试水支出根本设施REITs能够有效盘活旗下存量商业项目，打通重资产商业的退出路径，提高买东西中心的运营效率；另一方面，公司能够将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额，从而降低负债水平。

实际上
，早在今年3月
，监管部门便第一次资料明示 ，要将公募REITs扩容至买东西中心等支出根本设施，彼时 ，便有不少商业运营公司跃跃欲试。

其中，7月12日百联股份率先公布计划将“上海又一城”买东西中心作为底层资产申报发行REITs 。根据彼时的公告 ，上述基金暂定名为华安百联支出封闭式根本设施证券理财基金，EX外汇平台由华安基金承做 。

除了百联股份，天虹股份亦公告称 ，旗下天虹数科商业股份有限公司目前筹划开展支出根本设施公募REITs的有关工作 。

无独有偶 ，万科在7月份的一次路演活动中同样透露，目前尝试发行商业地产REITs，本次申请根本设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处买东西中心。

合生商业罗臻毓在此前接受观点新资讯的采访时亦重申 ：“可能会将几个主要商场 ，如合生汇 、合生广场放到REITs。”

如今
 ，伴随着支出根本正式纳入公募REITs行列，公司的发行工作更进一步。

不过
，观点新资讯发现，于早期公布发行计划的公司当中 ，目前仅有万科完成了申报工作 ，百联、天虹等暂未替换动态 。

但在市场看来 ，此次华润、万科们的申报
，无疑是打响了支出根本设施公募REITs的第一枪。

如若试水成功 ，接下来，将会有更多优质资产持有方与资金方实现对接。

不仅如此 ，诸如华润、万科等公司，旗下仍有大量的商业资产 ，同样能够连续扩募到现有基金 ，甚至进行第二支、第三支基金的发行工作 。

底层资产属性

申报仅仅只是第一步，底层资产属性如何 ？能否获得资本的青睐  ？是市场更加留意的难题 。

据了解
，华润此次根本设施REIT的有关资产项目为位于山东省青岛市市南区山东路6号的买东西商场 ，项目公司为华润商业资产的全资附属公司华润置地（山东）有限公司。

观点新资讯查阅发现，上述资产为青岛华润万象城，于2015年4月30日开业，体量达到45万平方米。

从项目区位来看，青岛万象城位于市南区中央核心政务、商务区 ，东临出行主干道山东路
，地理位置较为优越，并且，地铁2号线与3号线交汇于此，出行便利
。

按照本地资讯的报导，青岛万象城开业4天的客流量就超过60万人次 ，营业额突破5000万元 ，创造了青岛商业新纪录。

不过，开业一年后，青岛万象城的客流及销售额出现下滑，随后青岛万象城进行了识别及业态组合进行了变更，第三方数据呈现，该项目于2021年实现销售额40亿元 ，2022年实现销售额45亿元
。

此外
，从公告数据来看，预计公募基金将募集人民币69.78亿元 。于提议上市时，华润商业资产将作为方针理财者认购已发行基金份额总数约30%，而公众基金份额持有人持有70%基金份额。

至于中金印力支出类根本设施REIT ，根据万科在深交所发布招募说明书呈现 ，该基金的资产方为万科旗下印力集团，底层资产为杭州西溪印象城。

据了解 
，杭州西溪印象城位于浙江省杭州市余杭区 ，毗邻西溪湿地，从地理区位和周边配套来看
，整体较为优质。

项目A座于2013年5月开业，其建筑面积19万平方米
 ，可租赁面积8.2万平方米；B座于2018年12月底开业，建筑面积7万平方米 ，可租赁面积1.7万平方米，被称作是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD买东西中心。

从营业现状来看，第三方数据呈现  ，2020年，杭州西溪印象城客流突破1800万人次的客流 ，销售额超过23亿元 ，2021年、2022年，分别实现30亿元、35亿元的销售额。

而金茂，此次发行REITs的有关资产为位于中国湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号的长沙金茂览秀城，总理财额近20亿人民币
 ，商业建筑面积约18.3万平方米，于2016年9月30日正式开业。

这也是金茂商业的第一个览秀城项目，坐落于长沙百万级商圈梅溪湖国际新城内 ，被誉为长沙都市新名片，更被定义为中国金茂的“都市运营标杆”。

而伴随着后续基金的分拆及上市，中国金茂将透过上海兴秀茂将作为方针理财者认购已发行基金份额总数约34%
。

虽物美商业暂未披底层资产的数据，但仅从已经披露的三家公司来看，无一例外
，均选择了较为优质的资产作为首发项目，其中，显然也有自身的考量。

一方面，优质资产能够吸引更多优质资金的参与，如若发行成功 ，对于公司构建商业地产“投、融、管 、退”商业闭环  ，实现资产和资金的高效运转有着关键意义。

另一方面 ，华润、万科迈出的一小步
，亦在很大程度上作用着领域、公司对于支出根本设施公募REITs的发行信心
。

也因此，华润、万科们的第一战，至关关键 。