撰文/龚丽欣

年关将至 ，支出REITs的申报脚步亦不断加快
。

前不久，爱华外汇官网入口首批申报的四只支出REITs正式获批，紧随其后
，华夏首创奥特莱斯封闭式根本设施证券理财基金于12月22日正式申报。

四天之后，百联股份亦踏上了公募REITs的快车道 。

新近资讯呈现 ，12月26日，华安百联支出封闭式根本设施证券理财基金于上交所正式申报 ，这是当前市场申报的第六只支出REITs 。

实际上，早在今年7月中旬
，百联股份就曾公告透露称 ，该公司计划以“上海又一城”买东西中心作为底层资产申报发行REITs
。

该公司认为，爱华外汇平台公募REITs发行将助力公司在资本市场搭建创新融资平台 ，实现上市公司+公募REITs平台双轮驱动。并且，有利于公司打造支出根本设施的“投、融 、建 、管、退”完整闭环。

申报进行时

自华润、万科 、金茂及物美集团打响支出RETIs的第一枪之后
，首创、百联等公司迅速抢过发行的接力棒。

12月26日 ，据上交所披露资讯，华安百联支出封闭式根本设施证券理财基金已正式申报。

上述基金的发起人是上海百联集团股份有限公司，基金运维人为华安基金运维有限公司，专项计划名称华安资产百联又一城资产拥护专项计划，IC外汇平台专项计划运维人为华安将来资产运维（上海）有限公司 。

目前项目进展为“已申报”
，百联股份暂未披露有关的招募说明书 。

对比百联股份7月12日的公告发现 ，此次申报的基金名称 、发行人等均与彼时披露现状无二。

观点新资讯了解到
，彼时百联股份重申，该公司将以坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城买东西中心项目作为底层资产 ，申报发行REITs。

此次支出REITs拟采用“公募基金+专项计划+项目公司”的交易架构，即基金运维人设立根本设施公募REITs，计划运维人设立资产拥护专项计划，根本设施公募REITs认购资产拥护专项计划的全部份额
，进而取得根本设施项目的全部所有权
。

并且，上述基金将由百联股份和/或其同一运维下的关联方方针配售不低于20%的份额；其次
，机构理财者参与网下发售，持有份额不低于70%，个人理财者与机构理财者则能参与网上发售。

实际上，自今年3月监管部门第一次清晰要将公募REITs扩容至买东西中心等支出根本设施后 ，百联股份便是回应最快的公司之一。

彼时，除了百联股份 ，市场传出要参与发行支出REITs的公司还有万科（印力）
、首创 、天虹股份、合生商业
、龙湖等 。

目前印力等的发行工作已进入实质阶段，首创、百联同样靴子落地。

前期传出资讯的天虹股份
、合生商业、龙湖等公司，AVA爱华外汇代理虽未在首批进行申报，但市场普遍认为，此类公司有较大可能在第二批、第三批进场。

与此并且 ，目前我国存在大量的商业存量资产 。戴德梁行数据呈现
，截止到2022年四季度 ，全国16个核心都市高品质零售物业存量达1.02亿平米 ，四个一线都市的高品质零售物业存量达到4650万平米。

伴随着首批、二批公司申报，可以预见的是，能够参与公募REITs市场的公司将会越来越多。

对商业运营公司而言 ，发行支出REITs能够进一步盘活存量商业市场 ，从而实现重资产商业的良性循环。

上海百联资产控股副总经理 
、上海百联百世资管董事长杨斌在今年8月亦重申，支出类REITs的资产关系到国计民生，将商业零售类资产纳入REITs的底层资产 ，将极大促进零售物业推动 ，这跟当前国内希望拉动支出 、进而拉动财政的逻辑是一致的 ，具备方针意义。

资产剖析

今年10月26日，首批四家公司率先进行了支出REITs的申报工作 ，为成功赢得第一场战役，四家公司显然都拿出了旗下最为优质的资产
。

从招募说明书来看，华润以青岛华润万象城作为底层资产，该项目域名位置归纳较为优越，2023年中期的出租率达到98.49%；万科印力则以杭州西溪万象城作为首轮“出战”项目
，这个杭州城西单体总建面最大的TOD买东西中心 ，出租率超过了99%；而金茂商业则以旗下首个览秀城作为底层资产，出租率同样达到了98.36%。

对比之下 
，物美集团则是打包了北京四个小型项目进行发行工作，虽单个项目的平均建面不足2万平方米，但计算下来综合出租率接近了89% 。

可以说，首批四家公司都拿出了旗下经营现状良好
、平稳性较高的项目作为典范
。

第二批申报的首创及百联股份，虽暂未披露招募说明书，但市场早已传出更多具体数据。

比如，首创或将所持的济南奥特莱斯 、武汉奥特莱斯项目作为底层资产 ，两个项目年销售额均已破10亿元，堪称首创“压箱底”的宝贝 。

再看本次申报支出REITs的百联股份，计划以“上海又一城”项目作为底层资产进行支出REITs的申报
。

资料呈现，上海又一城买东西中心坐落于上海都市商业副中心——五角场商圈中心地带，总建筑面积约为12.5万平方米 ，地上9层，建筑总高度59米，地下1层直通五角场下沉广场和地铁10号线，出行十分便捷 。

从市场披露的数据来看，上海又一城买东西中心于2019年、2020年 、2021年连续三年销售额超过20亿元。

2023年春节假期 ，项目亦非常热烈，节前七天，项目销售额较去年同期猛增144.27%；至于国庆假期，数据呈现
，上海又一城日均客流6.35万，同比提高20.2%。

这个运营了17年的项目仍旧保持较高的客流量及出租率 ，足以看出项目的资质。

数据出处  ：公司财报、观点指数归纳

除此之外，观点新资讯了解到  ，目前百联股份公司仍有大量的商业资产
，截止至2022年末，在营商业项目为44座，商业面积超330万平方米，包括买东西中心23座、百货12座、奥特莱斯9座。

在百联运营的项目当中，不乏上海青浦百联奥特莱斯广场、第一八佰伴、百联中环买东西中心等诸多知名项目，如若本次支出REITs能够成功发行，后续能够将旗下的优质资产连续扩募到现有基金当中 ，乃至发行第二只 、第三只支出REITs。

除了自营项目以外 ，今年10月，百联股份公布拟参投Pre-REITs基金，计划借此收购社区商业、买东西中心 、奥特莱斯等符合支出根本设施公募REITs要求的支出根本设施项目，瞄准庞大的存量商业市场，挖掘更多的可能。

对于支出REITs的发行工作，做了两手准备的百联股份显然是志在必得 。

不过也有观点认为，百联旗下虽拥有较多优质资产 ，但始终没能形成独特的商业IP ，缺乏品牌辨识度，这对于市场的熟悉度以及后续的资产估值  ，均会带来一定的作用。