近日，由光大证券担任牵头销售机构，光证资管作为计划运维人的“光证资管－光控安石商业地产第4期资产拥护专项计划”成功发行，本项目是爱华外汇官网光证资管于深交所获批的150亿元储架批文项下发行的首期产品，发行规模44亿元，其中首要级规模合计35亿元，次级规模9亿元，是2022年以来国内单期发行规模最大的商业物业类REITs项目。

资料呈现，光大安石是光大控股旗下排他性地产理财和资管平台，专注于不动产理财和资管逾10年，是国内首家也是唯一一家以不动产资产运维为主业的A股上市公司的子公司。本单类REITs项目底层资产为位于上海市静安区的上海静安大融城商业物业。该物业建筑面积总计18.87万平方米，自2018年开业以来运营现状良好，为光大安石在上海布局和运营的优质核心商业资产
。

全国首单地产基金储架式商业REITs

早在2018年12月，全国首单地产基金储架式商业REITs 、全国首单以买东西中心为底层资产储架式REITs“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产拥护专项计划”获深交所审议通过，AVA外汇平台MT4下载储架规模100亿元。该项方向志着中国地产基金在商业地产证券化领域步入储架时代 。

2019年5月，“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产拥护专项计划”成功设立，该产品发行总规模43亿元 ，期限为3+3+1年
，其中首要A档规模为20亿元，AAA评级 ，发行利率为4.58%；首要B档规模为7亿元 ，AA+评级 ，发行利率为5.18%；首要C档规模为2亿元，AA评级；首要D档规模为6亿元，A评级；次级档发行规模为8亿元 。

标的TMGM外汇交易物业由5栋商业物业组成，涵盖1栋买东西中心，4栋街区商业 ，建筑面积总计18.87万平米。出租率高达98%。

静安大融城：从星浩到光大安石

静安大融城项目位于上海市静安区中环以内  ，沪太路以东、晋城路以南、高平路以西，属于大宁商圈 。原为绿地集团和星浩资本于2013年5月以13.788亿元的底价摘得的闸北区319街坊87丘地块 。该地块当时是闸北区推出的最大地块之一，出让面积8万平方米 ，地块容积率为2.0，总建筑面积约16万平方米 ，楼面地价约为8600元/平方米，土地用途为商业办公 。

图
：静安大融城

据了解 ，按照最初的规模安排
，绿地集团和星浩资本将该地块共同打造成大型都市商业综合体项目——闸北星光耀广场，总理财约30亿元
，总占地面积8万平方米 ，总建筑面积逾27万平方米 。据星浩资本首席落实官赵汉忠透露，星浩资本在开发中占50%的比重，并进行操盘。

大宁星光耀广场是星浩资本首个纯商业
、办公地块，也是首个与外部知名地产集团协作开发的项目。项目占地面积8万平方米，容积率2.0 ，总开发面积超过26万平方米，包括高档商业MALL、商业街区、花园办公等业态 。

星浩资本对大宁项目的投入资金来自星光耀基金II期和III期，两者分别于2012年和2014年完成封闭 ，认缴金额为18亿元及37亿元。上述两只基金所投项目除了大宁星光耀广场，还包括了上海真如、富拓外汇代理苏州、泉州
 、台州等多个星光耀广场。

表：星光耀都市综合体基金现状

但由于当时星浩资本运维人郭广昌被带走调查，母公司复星集团资产缩水，再加上星浩资本本身在商业地产上的操盘运营短板，以及公司陆续遭受兑付违约
、理财者维权以及总裁的接连离任等难题 ，大宁星光耀广场被迫转让给光大安石运维的上海光翎理财。于是光大安石在上海布局的第二座大融城就诞生了 。

据当时资讯报导 ，光大安石持股14.28%的嘉宝集团出资4.5亿元理财上海光翎理财中心
，后者共募集资金32亿元 ，全部用于理财大宁星光耀广场。

大融城系列买东西中心是光大安石房地产基金的核心品牌
。目前已经开业的有8家，规划中的有5家。根据规划 ，光大安石预计将来在全国规模内退管复制20~30个大融城项目 
，并实现资本市场运作 。