撰文/陈玲

继两只商业REITs上市首日微涨后，华夏华润商业REIT也演绎了相似剧情。avatrade爱华外汇官网

3月14日 ，华夏华润商业REIT首日上市。当日 ，REITs市场普遍走弱，33单REITs仅11单收红，中金山东高速 REIT收涨1.19%涨幅最大，华夏越秀高速REIT收跌1.56%跌幅最大 。

近几日弱势的市场带来一些作用，但华夏华润商业REIT上市首日仍收红。上市首日，华夏华润商业REIT开盘价为6.937元，开盘价微高于发行价，盘中小幅跳水，AVA爱华外汇平台最后上市首日收红，收盘价为6.905元。

当日，华润商业REIT成交量为18376手 ，成交额为1271.48万元。

募资规模最大单

在目前REITs市场中，首日收红实属不易 。总体而言，市场对几宗商业REITs上市的反应较为淡静。3月12日金茂商业REIT上市首日收报2.685元/份，涨幅0.56%，物美支出REIT收报2.399元/份，涨幅0.67%。

一位券商研究人员告诉商业客，无论是金茂商业REIT和物美支出REIT，还是新近上市的华润商业REIT，首日涨幅不如此前上市产品的原因在于，目前REITs市场整体收入不佳，二级市场存在倒挂 ，整体REITs的理财回报较差。“市场转暖是富拓外汇代理一个缓慢的流程
，理财者观望情绪较重。”

商业客获悉 ，华夏华润商业REIT发售费用定为6.902元/份 ，募集资金总额为69.02亿元，发售的基金份额总额为10亿份，初始方针配售基金份额数目为8亿份。认购申请证实比例结论呈现，网下理财者和公众理财者均实现超募。

募集说明书披露
，华夏华润商业REIT预计2024年和2025年可供分配金额分别为34,112.40万元 、36,489.76万元。按实际募集金额计算 ，2024年和2025年的现金分派率分别为4.94%和5.29%。

就首批4家商业REITs而言 ，所涉及的底层资产估值合计达143亿元 ，拟募集金额127亿元
，华润商业REIT的底层资产估值约82亿元，占到首批4单支出根本设施REITs资产估值近六成。按照30.12万平方米的商业建筑面积（GRA）计算 ，每平方米估值为2.72万元 。

募资总额69.02亿元，是在首批上市的三单支出根本设施REITs中发行规模最大，在已发行30余单REITs中发行规模排名第五、产权类项目中排名第一 。

底层资产底色

理财者买账的原因或许在于底层资产的优越性。华夏华润商业REIT的底层资产为青岛万象城（包括一期、二期及地下车位） ，地理位置核心，位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈 ，是山东省规模最大、入驻品牌最多的买东西中心之一 。

项目为地上6层
、地下4层的众汇开户都市级商业综合体。其中，一期项目开展运营时间为2015年 ，共10层；二期开展运营时间为2021年，共8层；合计建筑面积30.12万平方米 ，车库面积11.8万平方米
，可租赁面积13.42万平方米。

青岛万象城主要通过商铺出租产生租金薪资、物业运维费薪资及固定推广费薪资
。此外，亦存在多种经营薪资、停车场薪资、冰场薪资等其他经营薪资 。2020-2022年及2023年1-6月营业薪资分别为3.82亿元、5.26亿元、5.08亿元、3.31亿元。

截至2023年10月，项目运营现状良好，一期
、二期土地到期时间为2051年，剩余年限28年；产权地下车位到期时间为2061年  ，剩余年限38年 。

据了解
，青岛万象城承租租户超500户 ，租户业态主要分为零售、餐饮、生活配套及体验等 ，包括山东首家Air Jordan L1级旗舰店 、雅诗兰黛集团旗下高量级品牌JO MALONE山东首店 、华为山东首家直营旗舰店等；各业态承租种类丰富，具有规模大、品质高、业态组合丰富等显著特征。

理财者关心的出租率和租金水平方面，项目出租率多年维持在较高水平，2020-2022年及2023年1-9月，青岛万象城出租率为91.67% 、95.75%、98.55%、98.82%。其中2020年出租率较低，主要由于核心品牌招商周期较长所致 ，2021年后，因项目公司良好的招商方针及品牌组合
，出租率渐渐上升并维持在高位。

月租金坪效方面  ，2020-2022年及2023年1-9月，青岛万象城还原减租作用的月租金坪效（年度月均租金薪资/可租赁面积）为195.96元/平方米/月、239.39元/平方米/月、248.99元/平方米/月及321.47元/平方米/月，年化上升率为19.72% 。

从历史固定租金水平来看，2020-2022年及2023年1-9月  ，底层资产青岛万象城主力店平均固定租金水平分别为47
、58
、60、63元/平方米/月，近三年增速分别为23.40%、3.45%
、5.00%；专门店平均固定租金水平分别为208、237 、267 、316元/平方米/月
，近三年增速分别为13.94%、12.66%、18.35%。整体来看，青岛万象城2016 -2022年平均固定租金费用年化增幅为18.32% 。

截至2023年9月30日 ，青岛万象城已签约租户的固定租金上升率上 ，项目专门店年固定租金上升率约为8% 
，主力店约为5%。

实收薪资前十大租户中 ，大部分租约（面积达到1.08万平方米）是在2027年及以后到期。这部分品牌相对租赁期较长 ，其租金薪资贡献将通过业绩上升来提高
。而其余非主力店店铺，有望通过续约或品牌变更 ，实现租金单价的提高。

青岛万象城客流量可观，于2015年开业后，2016-2022年客流量年复合上升率为7.6%，近三年营业薪资复合上升率15% ，也表现出支出根本设施REITs所需求的优质标的资产的长期上升特质。

有基金从业人员表示，伴随着支出基本面整体复苏，支出根本设施客流
、净开店率 、租金调增占比等指标渐渐重启
，2024年理财人明显对今年首批上市的优质支出根本设施REITs更为青睐 。华润商业REIT的成功上市 ，也给理财者们带来了更多信心 。

另外一点关键的是 ，华润置地资产运维规模超2000亿元，其所持有的大量优质储备资产 ，也为华润商业REIT将来扩募带来更大的想象空间。华润置地方面则表示 ，华润商业REIT发行上市后，净回收资金将用于华润置地符合公募REITs监管的在建或新建支出根本设施的理财。