撰文
：潘玲宣

不到一个月 ，支出类根本设施公募REITs再次上新。爱华外汇平台是否正规

9月20日，华夏大悦城商业资产封闭式根本设施证券理财基金正式于深圳证券交易所上市交易
。当天上午，REITs市场整体走弱，但在下午迎来翻红 。截至收盘，49单上市REITs产品中有近半数较前一交易日费用走高。

其中，华夏大悦城商业REIT领涨支出类根本设施公募REITs。华夏金茂商业REIT、中金印力支出REIT紧随其后，而华夏首创奥莱REIT、华夏华润商业REIT、嘉实物美支出REIT、华安百联支出REIT则收以不同跌幅。

2023年3月24日，爱华外汇平台证监会发布《关于进一步推动根本设施领域不动产理财信托基金（REITs）常态化发行有关工作的通报》，清晰将支出类根本设施纳入公募REITs试点规模。

同年10月20日 ，证监会发布了《关于修改〈曝光募集根本设施证券理财基金指引(试行)〉第五十条的决定》 ，将公募REITs试点资产类别拓展至支出根本设施
。

此后，支出类根本设施公募REITs正式启航，并迎来踊跃申报 。大悦城商业REIT成为第7只完成发售上市交易的支出REITs产品。

01

第7只支出REITs

作为西南片区首单支出类根本设施公募REITs，大悦城商业REIT在发售前就引起了市场的普遍留意。

据悉，大悦城商业REIT发售费用3.323元/份 ，募集基金份额10亿份，拟募集资金规模为33.23亿元 。

由于理财者的踊跃认购，成为已发行的7只支出RETs中，首个开售当日就提早终止公众发售的产品
 ，发行网下询价认购倍数3.067倍，公众发售认购倍数2.73倍
。网下理财者和公众理财者认购申请证实比例分别为36.585%、XM外汇开户37.089%。

此次发售
，基金比例配售前的总募集规模累计达48.124亿元，是拟募集规模的1.448倍 。基金招募说明书呈现，华夏大悦城商业REIT 2024年7月1日至12月31日以及2025年的预测净现金流分派率分别为5.22%（年化）、5.33% 。

大悦城控股董事长 
、总经理姚长林在上市仪式上表示 ，此次华夏大悦城商业REIT的发行得到了市场的高度认可，项目成功上市意味着公司正式打通了“投融建管退”的资本循环 ，为将来进一步推动大悦城稳健推动供给了关键机会与坚实平台。

就目前已发行上市的支出类根本设施公募REITs项目来看，底层资产类别虽相对多元，但仍以买东西中心为主。

具体而言
，嘉实物美支出REIT是首个由民营公司发起、具有商超零售业态的社区商业型支出类公募REITs项目
，也是北京市首单支出类根本设施公募REITs。其底层资产包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目 ，商业类别属于社区商业 。

华夏首创奥莱REIT是北京市属国有公司首个支出类根本设施公募REITs，也是首单以奥特莱斯作为底层资产的支出REITs，首发底层资产为首创城发集团旗下的济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目。

华安百联支出REIT是上海首单支出类根本设施公募REITs ，底层资产是百联股份旗下的上海又一城买东西中心。

此外，华夏金茂商业REIT 、中金印力支出REIT、华夏华润商业REIT的众汇外汇首发底层资产长沙览秀城、杭州西溪印象城 、青岛万象城也均为买东西中心。

新近登录深交所上市的大悦城商业REIT由大悦城控股、华夏基金、中信证券联合推出，首发底层资产为大悦城控股旗下买东西中心成都大悦城
。

戴德梁行发布的有关报告呈现 ，一方面是伴随着财政推动和支出水平的提高
，都市支出者对商业载体的诉求不断提高，旧有百货相对单一的零售作用、单一的动线
、单调的空间已经显然不能满足时刻变动的商业潮流，集中性买东西中心应运而生 。

另一方面，随着中国财政和都市建设迅速推动，买东西中心的成长根本日趋完备
。在拥有丰富运营经验的港资推动商相继抢滩内地的根本上 ，国资和民营公司也渐渐在探索运营买东西中心 ，开设独立商业产品线。

自2007年首家大悦城开业以来，大悦城控股在一、二线都市积累了一批区位核心、回报良好的优质储备资产
。

数据呈现，截至2024年6月底，大悦城控股全国布局45个商业项目
，在营项目34个（含轻资产和非标准化产品） ，总商业面积374万平方米；买东西中心销售额达到196亿元 ，同比上升14%；客流量达到1.7亿人次，同比上升24%，平均出租率94%  。

今年下半年，大悦城还将有3个买东西中心陆续入市。优质的资产储备也为将来大悦城商业REIT扩募推动 、理财回报连续提高供给了更多的想象空间。

02

资产成色

从8月16日的华安百联支出REIT ，8月28日的华夏首创奥莱REIT，再到如今华夏大悦城商业REIT，近一个月的时间里 ，支出根本设施公募REITs再添三单
。

大悦城商业REIT获得理财者踊跃认购，并在上市交易首日收涨，既是市场对支出根本设施公募REITs前景的看好，也是对其项目底层资产估值及将来薪资预期的正向反馈。

曝光数据呈现 ，在成都 ，目前共有2个已开业的大悦城项目，分别为成都大悦城和成都天府大悦城 。

作为西南区域首单支出根本设施公募REITs，此次大悦城商业REIT的首发底层资产成都大悦城于2015年12月开业，至今已平稳运营近十年时间
，是运营更成熟的大悦城项目 ，也是大悦城体系内第一梯队的优质买东西中心 。

项目位于四川省成都市武侯区大悦路518号 ，属于成都市双楠-紫荆商圈，周边三公里辐射规模内有多个成熟住宅小区及商务酒店 ，附近公共服务配套设施完善。

客群主要为年轻家庭客群和新中产优质客群 ，2021年至2023年，项目客流量分别为1865.47万 、1658.44万和2120.78万人次 ，营业薪资3.02亿元、2.40亿元和3.35亿元。

出租率方面，近三年保持在96%以上，于2024年6月末出租率达98.45%，租金坪效连续快速上升，年复合上升率超过12%。自2015年底开业以来，销售年复合上升率达16% 。

项目的主要经营模式为以自持买东西中心资产向符合要求的承租商户供给租赁及买东西中心整体运营服务并收取租金、物业运维费、推广费等薪资，各承租商户统一运维、分散经营。

薪资出处主要为租金薪资  、物业运维费薪资，近三年及一期，前者薪资占比约75%-83% ，后者薪资占比约14%-20%，合计薪资占比约96%。其他薪资主要包括推广薪资、停车场薪资 。

截至2024年3月31日
，成都大悦城主要的业态为零售、餐饮 、文娱 、服务，其中零售业态在2024年1季度租金薪资的占比约为66% ，较2023年末提高了6个百分点 。

从项目所在都市看 ，成都作为西部商业支出中心，展现出广阔的支出市场与旺盛的支出潜力 。有关数据呈现，2019-2023年
，成都市社会支出品零售总额复合增速达4.7%，处在新一线都市前列。

截至2023年末，成都市常住人口2140.3万人，较上年末提升13.5万人，同比提高0.6% ，属于人口净流入都市 ，有力支撑将来支出上升表现 ，进一步激发标的资产成都大悦城的经营活力。

而作为支出重镇，成都地区的商业竞争压力也不容小觑，这对项目的运营运维倡导了更高要求。

据了解，在经营方向上，大悦城控股作为成都大悦城的运营方 ，将持续长期主义，用重度运营的理念经营经营成都大悦城项目
。

一方面，注重产品力提高 ，品牌替换
。连续提质品牌 ，丰富品类 ，发力高街潮流运动品牌尤其户外类 ，增强社交餐饮品类，替换体验类业态，流程中挖潜低租金坪效的区域/品类
，仍有较充足的租金上升及产品提高的空间
。

另一方面，以经营提高为核心 ，持续支出者体验导向 ，深耕公园识别 ，打造自身优势与长板 ，每年设定合理的物业翻新计划 、场景打造计划、契合的活动推广计划，并重度运营会员质量、紧抓头部商户的业绩量级 ，以具备长久的可连续上升动能 。