文/乐居财经 杨宏彬

“REITs对于不动产经营业务关键性 ，类似于按揭贷款之于住宅开发
。”

最近的资讯交流会上，郁亮陈述了这样的AvaTrade爱华外汇平台观点
。他认为 ，REITs的环节打通有助于开发商向不动产商的转变
。

上周 ，国内房地产融资法规再放大招，证监会发文将公募REITs试点资产类别从公共根本设施拓展至支出根本设施，这对于商业地产而言无疑是AVA爱华外汇平台利好资讯 。

再逢甘霖，房企的采取举措也是非常迅速  。根据深沪两所公示，目前已有四家房企的4笔支出类根本设施公募REITs正式获得受理。

4笔REITs分别是：嘉实物美REIts、华夏金茂买东西中心REIts、中金印力REITs、华夏华润商业资产REITs，对应的初步权益人物美、金茂、印力（万科旗下）、华润置地 。

在成熟REITs市场，买东西中心等支出属性资产已具备相当规模 。截至2023年9月份 ，美国零售业REITs市值占比达14%、新加坡零售业REITs市值占比达10%、而香港零售业REITs市值占比高达76%。

而对于国内市场，普遍的解读也认为，将REITs试点资产类别拓展至支出根本设施 ，将有助于打通零售物业“投融建管退”完整闭环，盘活存量资产。

然而 ，支出类根本设施公募REITs对于国内市场始终还是一个新鲜事物，房企“尝鲜” ，也带着试探的AVA爱华外汇官网态度
。

从4笔REIts的底层资产来看，确实是优质的资产，但并非公司最优质的资产。

华夏金茂买东西中心REIts、中金印力REITs以及华夏华润商业资产REITs，涉及的底层资产均只有一个项目
，且位于新一线都市，而非超一线都市 。

如华夏金茂买东西中心REIts的底层资产为长沙梅西湖商圈的金茂览秀城 ，买东西中心2016年开业  ，建面18.3万方；中金印力REITs底层资产为位于杭州余杭的西溪印象城 ，总建面近25万方；2013 年开业运营。

华夏华润商业REITs底层资产为青岛万象城，位于青岛香港中路商圈，涵盖30.1万方商业及11.8万方地库 ，一期开业于2015年，二期开业于2021年
。

仅有嘉实物美REIts底层资产位于北京
，且涉及4个项目，开业运营时间在2003年-2012年不等 ，建筑规模7.8万平，资产估值10.44亿元。

整体看下来 ，4笔REIts底层资产均是已经运营较为成熟的商办，出租率多处于高位且较为平稳 。

如长沙金茂览秀城今年上半年的出租率达到98.36%；杭州西溪印象城的2022年及2023年上半年的加权平均出租率达到98.1%；青岛万象城今年上半年出租率98.5% 。

嘉实物美REIts的4个物业组合出租率相较于上述三者稍微逊色，今年上半年的整体出租率为88.71%
。

不过在经营指标方面，这些底层资产的表现参差不齐。其中，万科的杭州西溪印象城经营数据最为突出 ，富拓外汇开户项目公司2020年-2023年上半年均处于盈利 ，分别实现净利润5.92亿元 、2.15亿元 、3.7亿元、7960.5万元，存在一定的波动 。

物美商业集团的4项物业组合总体的经营现状也不赖。2020年-2023年上半年分别实现净利润2,378.55万元、2,769.71万元  、808.03万元及743.47万元 。

而长沙金茂览秀城 、青岛万象城的经营表现便不尽人意。两者于2020年-2022年均处于亏损，2023年上半年实现盈利，净利润分别为610.86万元及3907.5万元 。

REIts能否顺利发行，处于了取决于底层资产外，还取决于底层资产运营者的运营水平。

这4笔REIts的资产方运营水平想必没有太多难题，均是布局不动产运营较早的公司 ，其中华润置地、金茂有央企根源 ，万科是当下经营最稳健的混合所制房企，而物美商业集团是老牌商业巨头。

有解读认为，REITs具有长期配置的价值，将来国内公募的REITs产品是较强的推动空间。不过理财均有风险 ，须持谨慎态度，理财者应如此，公司亦应如此。