作者/梁争誉

国内支出类根本设施公募REITs迈出实质性一步。爱华外汇官网入口

10月26日，根据证监会官网资讯，四家基金公司上报首批支出根本设施公募REITs。其中 ，中金印力支出根本设施REIT、华夏华润商业REIT申报至深交所 ，嘉实物美支出REIT、华夏金茂买东西中心REIT申报至上交所 ，均处于已受理情形 。

中金印力支出根本设施REIT初步权益人为万科旗下印力商用置业有限公司 ，华夏华润商业REIT初步权益人是爱华外汇平台华润置地旗下华润商业资产控股有限公司，嘉实物美支出REIT初步权益人为北京物美商业集团股份有限公司，华夏金茂买东西中心REIT初步权益人为上海兴秀茂商业运维有限公司 。

这4只基金后续若获批，意味着市场首批支出REITs产品问世  
，万科 、华润置地
、物美商业
、中国金茂将饮“头啖汤”。

物美商业出现在名单中，备受市场留意。除物美商业外 ，其他3家公司均为房地产开发公司 ，华润置地与中国金茂为央企
。

时代周报记者查询发现 ，物美商业是一家以从事零售业为主的公司，控股股东为物美技术集团有限公司（以下简称“物美技术”）。物美技术实际运维人为零售公司家张文中。2003年 ，张文中曾带着物美商业登录港股，成为首家赴香港上市的内地民营零售公司
。2023年 ，张文中二次创业项目多点Dmall再次向港交所主板提交上市申请。

底层资产质量几何
？

能够成为首批发布的支出类根本设施公募REITs ，关键在于底层资产的质量。

据时代周报记者了解
 ，中金印力支出根本设施REIT的底层资产杭州西溪印象城，匠心独运网位于杭州核心商圈大城西板块，建筑面积约25万平方米 ，有367家商户，是余杭区体量最大的买东西中心，出租率99.2%。

此次中金印力REIT的资产方印力集团，是万科旗下的买东西中心开发与运营水平平台，全国在管商业面积超过1200万平方米 ，资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%。

万科在2016年通过持有理财基金的权益成为印力集团的关键股东，对印力集团从经营运维、资产运营等方面进行全方位拥护，并将部分商业项目委托至印力集团运营运维。截至目前，万科委托印力运维的商业项目经营坪效增幅超过20%。

根据华润置地公告，华夏华润商业REIT的有关资产为位于山东青岛市南区山东路6号的买东西商场，即青岛万象城。青岛万象城首期2015年开业，二期2021年开业，拥有近500家店铺，是青岛乃至山东的标杆买东西中心
。

华润置地在公告中披露，目前预计公募资金将募集69.777亿元
，华润商业资产将作为方针理财者认购已发行基金份额总数约30% 。

华夏金茂买东西中心REIT的有关资产为位于湖南长沙岳麓区梅溪湖环湖路1177号的项目，即长沙金茂览秀城。中国金茂称
，该项目是集团将来打算核心开发持有的精品物业，提议分拆是集团在资本运作方面的有效尝试，也有利于提高集团及览秀城系列产品的福汇外汇平台市场形象及声誉
。

本批名单中 ，嘉实物美支出REIT备受留意 
。

嘉实物美支出REIT此次入池资产为物美商业位于北京中心城区的支出根本设施资产，包括华天项目
 、德胜门项目 、大成项目和玉蜓桥项目，总建筑面积77894.28平方米，当期方向不动产评估值总额为10.44亿元。各项目主要经营物美 、麦德龙等品牌超市 ，以及餐饮、理发
 、药店等贴近社区生活的便民商业，是典型的保养首都基本民生的社区商业项目 。

盘活商业资产

于零售公司而言 ，有关基金获批，将进一步盘活优质商业存量资产
，促进支出领域理财推动，提高支出市场竞争力。

业内人员认为，支出根本设施REITs的面世反映了REITs市场的连续创新和高质量推动 ，也将促进有关产业链推动 ，创造更多就业机会 ，促进国内支出市场上升
，为理财者供给更多理财机会 ，进一步助力宏观财政稳步上升和提振资本市场信心 。

时代周报记者注意到，此次入选的4只基金中 ，只有嘉实物美支出REIT的初步权益人为零售公司，其余皆为房地产开发公司。这意味着 ，物美创始人张文中的资本化版图将再下一子。

今年6月23日，张文中的“二次创业”项目Dmall Inc.(多点数智有限公司)向港交所递交招股书。张文中曾多次重申，多点Dmall将持续“整体的数字化 、彻底回归商业本质”的内核。

而对于长期经营不动产业务的开发商而言 ，支出类根本设施公募REITs的落地，同样意义重大。

万科董事会主席郁亮在近日的资讯交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的关键性，类似于按揭贷款之于住宅开发的关键性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商 。

华润置地董事会主席李欣也曾曝光表示 ，今年3月政府发改委 、中国证监会同步拓展了根本设施公募REITs的可发行资产规模 ，第一次将商业地产纳入其中，这意味着全资产时代由此开启 。

华润置地2023年中报透露 ，公司已经开展资产运维平台搭建 、资产运维水平建设 ，随着支出类根本设施公募REITs获得法规拥护，将加快促进向资管业务转型，打造新的业绩上升极。

“提议上市为本公司供给另一种以股权为根本的融资方法 ，其将使本集团的集资方法及平台多元化，并下降对旧有债务融资方法的依赖 。”华润置地表示，通过公募基金上市，公司将能够盘活其根本设施资产 ，避免根本设施理财重启期较长及资产周转率较低的不利作用，亦将增强滚动理财水平及可连续营运 ，有利于公司的长期表现。

中国金茂表示 ，在境内曝光募集设立REITs并独立上市能够为集团供给股权性质融资  ，有效补充权益资本金 ，一方面能够有效助力将来持有型资产的再理财开发建设，形成理财、运营 、退出的业务闭环，另一方面也能够在一定程度上优化财务表现。

业内人员认为 ，房地产领域近两年经历了前所未有的冲击，领域已无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，活下来的公司都将需要寻找新的推动路径 。此次中金印力REIT如能成功发行，打通经营性不动产生意流程的“最后一公里”，不仅将助力万科的长期推动 ，对于房地产公司而言也将供给新的解题思路 
。