6月20日，爱华外汇平台杠杆华安百联支出封闭式根本设施证券理财基金（下称“华安百联支出REIT” ，基金代码为508002）发布新近招募说明书 。

根本设施项目为坐落于上海市杨浦区淞沪路8号上海又一城买东西中心（下称“上海又一城”）  ，于2007年1月开业，商业建筑面积为12.498万平方米，包括地上9层与地下3层 ，爱华外汇平台是一座集买东西、餐饮
、休闲、休闲、健身等作用业态于一体的买东西中心 。截至2023年12月31日，项目评估值为23.32亿元，出租率为92.14%；而截至2023年6月30日项目评估值为24.86亿元
，出租率为88.12%。

开业17年 ，上海又一城经营现状成熟平稳 ，2018-2022年平均出租率在95%以上，平均运营薪资为2.55亿元
，平均NOI为1.55亿元 。2023年项目经营业绩重启良好 ，其中运营薪资为2.26亿元 ，NOI为1.40亿元。

2015-2019年 ，项目营收稳步提高，2020年起受传染病作用  ，营收开展下滑，但2023年Q1短暂触底后呈现重启上升态势，2023年实现营业薪资2.53亿元，为2021年同期水平的86%，实现净利润8656.06万元 ，为2021年同期水平的93% ，目前项目整体处于重启提高期。

从薪资成本构成上看 ，项目薪资以租金薪资 、联销薪资为主，2018-2023年平均薪资占比分别为24.09%、56.83%；项目成本以人员及行政运维费 、税金及附加 、物业运维费为主，上述三项历史6年平均占薪资比重分别为16.20% 、EX外汇代理7.90%、6.81%；项目历史6年平均NOImargin为61%，符合领域水平 。

整体来看
 ，本根本设施项目以租赁、联销模式为主（租赁薪资占比超过30%
，联销薪资占比超过50%） ，其中租赁薪资中出处于固定部分约95%，联销薪资中出处于固定部分约60%。综上，项目营业薪资中固定薪资占比超过70% 。

再看历史整体运营现状 ，项目2019年客流量约为2,500万人次，2020-2022年客流量有所下降，2022年客流量约为950万人次，2023年客流量反弹至约为1,900万人次，重启至2021年水平。

2015-2019年，项目整体销售额在14亿元左右，2020-2022年受传染病作用销售额有所下滑，2023年销售额在11亿元左右
，处于重启提高中。2020-2023年，项目整体租售比分别为19.58%、18.52%
、18.88%和20.12%；月销售坪效分别为1,830元/㎡、2,043元/㎡ 、1,221元/㎡和1,600元/㎡。

​截至2023年12月末，上海又一城已租赁面积中以零售业态为主 ，占比48% ，休闲业态占比25%，餐饮业态占比20%，配套服务业态占比7%。将来，项目将适当降低零售业态比重，并引入宠物 、亲子儿童
 、综合运动体验、区域餐饮首店等强引流业态 ，规划布局拟由零售（40%）、餐饮（25%）、休闲配套（35%）组成 。

据了解
，EC外汇交易华安百联支出REIT于2023年12月29日正式申报 ，并于今年5月24日获得通过，初步权益人为上海百联集团股份有限公司，基金运维人为华安基金运维有限公司 ，工商银行为基金托管人  。

该基金类别为契约型封闭式，基金合同期限为21年，募集份额总额为10亿份，初始方针配售基金份额数目为7.3277亿份，将于2024年6月25日的9:00-15:00进行询价，本次询价区间为2.332元/份-2.449元/份。