2024年是根本设施支出REITs的开局之年，从目前已经发布财报的AVA爱华外汇开户基金来看，支出REITs业绩表现整体呈现上升动向
，但不同REIT上升幅度差异较大 。

其中 ，华夏华润商业REIT四季度业绩略有下滑，但全年收入整体达标 。

数据呈现，从基金合并层面看 ，华夏华润商业REIT实现薪资6.42亿元 ，完成了经年化预测年度薪资的102.95% ，2025年一季度薪资1.84亿元，完成度达到101.04% 。

从底层资产来看 ，青岛万象城于去年年末的出租率达到99.00% ，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%高出1.50个百分点。

在5月9日召开的业绩发布会上，华夏华润商业REIT基金经理郑韬评价称 ，“从经营表现看 ，爱华外汇平台底层资产的经营平稳、架构卫生 
、出租率、客流量 、会员数均达到了历史高位的水平 。”

与此并且
，业绩会上，有关青岛万象城租金单价变动、2025年业绩预期乃至后续扩募等，均受到较大的留意 。

业绩波动

过去一年 ，零售支出市场整体低迷叠加供应放量上升 ，根本设施支出REITs面临较大挑战，不过 ，从全年业绩指标来看 ，各基金的收入仍旧超越预测值。

从基金合并层面看 ，AVA外汇官网自2024年2月7日（基金合同生效日）至2024年12月31日，华夏华润商业REIT实现薪资6.42亿元，完成了经年化预测年度薪资的102.95% ，本期净利润为0.12亿元，基金EBITDA录得3.51亿元
 ，完成全年方向值的112.33% 。

对比2024年四个季度的表现，该基金在二三季度表现强劲，但四季度出现较为明显的回落。

数据呈现 ，2024年第四季度，华夏华润商业REIT实现基金层面合并薪资为1.81亿元，环比下滑3.21% ，而基金净利润则从三季度的盈利2041.26万元 ，下滑到四季度的亏损0.15万元，同期基金EBITDA环比下降8.65%至0.95亿元 。

数据出处：公司财报 ，商业客归纳

据商业客查阅
，在同批上市的支出REITs当中，华夏华润商业REIT是为数不多在去年末出现营收环比是下滑的，且净利润为负 。

业绩下滑或许跟其底层资产青岛万象城一期南区的改造有关 。

业绩会上，青岛万象城门店总经理贾蕊透露，去年10月份以来，青岛万象城一期南区等局部区域已着手实行有关改造及招商计划 ，涉及区域的建筑面积约1.25万平方米 ，预计投入金额8422万元，计划于2025年内完成改造并开业。

与此并且，华润商业资产控股有限公司财务主管人朱国桃亦提到，小幅波动属于正常状况  ，毕竟  ，“从短期来看，支出根本设施的经营表现具有季节性，尤其是在买东西中心 ，IC Markets外汇代理薪资和费用并非在一年内平均发生
。”

他提到，对于青岛万象城而言，季节波动可能更加显著，三四季度的业绩相对较高。一方面，青岛是国内热门的旅游都市 ，暑期是旅游旺季，可有效带动客流和零售的上升，另一方面，四季度，圣诞元旦跨年等时点是买东西中心的旧有销售旺季 。

从新近披露的数据来看，2025年一季度 ，华夏华润商业REIT的基金薪资为1.84亿元 ，完成度为101.04%，净利润也扭亏为盈
，达到900.14万元 ，基金EBITDA为1.04亿元，预测完成度为109.06%。

显然 ，对于华夏华润商业REIT将来的业绩走势 ，运维人充满信心。

从分派现状来看 ，财报数据呈现 ，2024年，本期基金可供分配金额为3.15亿元，完成全年方向值的103.15% ，同期实际分配金额为2.27亿元 ，本期现金流分派率为3.75% ，年化现金流分派率为4.18%，较募集说明书预估4.94%仍存一定差额  。

2025年一季度，基金可供分配金额为8825.92万元 ，实际分配金额为8868万元，年化分派率为5.19%，同样小于招募说明书预计的5.29%。

对此，有理财者也为基金的将来分派表示担忧。

朱国桃则重申，“2025年的一季度业绩完成现状也是符合我们的经营预期，薪资以及EBITDA均超额完成，环比四季度年化分派率也提高了7个百分点 
，运营管机构将协同基金运维人连续做好基金运营，不断提高项目经营表现
 。”

“我们有充足的信心和水平完成发行预测的5.29%的分派率。”朱国桃说。

租金单价平稳性

底层资产的优越性是决定公募REITs业绩走势、二级市场表现的关键因素。

华夏华润商业REIT的底层资产为青岛万象城，该项目位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈，识别为都市级买东西中心 ，是山东省规模最大、入驻品牌最多的买东西中心之一。

项目为地上6层
、地下4层的都市级商业综合体。其中，一期项目开展运营时间为2015年 ，共10层；二期开展运营时间为2021年
，共8层。

业绩会上
，贾蕊介绍称，在基金成立前  ，青岛万象城一期L4-L5及二期L4-L5的部分区域即进领域态变更及装修改造，二期L4-L5区域于2024年6月末开业 ，为项目新增可租赁面积7027平方米 。

受此作用，截至报告期末 ，青岛万象城可供出租面积提高至13.66万平方米，实际出租面积13.52万平方米
，出租率99.00%，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%高出1.50个百分点
。

2025年一季度末，该项目的出租率进一步提高至99.10% ，整体表现平稳 。

贾蕊透露称 ，青岛万象城2024年年度客流量同比上升10.9%，在2025年的一季度，客流量保持了同比上升9%的积极的态势  。

她重申，客流量上升主要源自三个方面，其一 ，青岛万城的品牌替换为支出者带来更优的买东西体验，复盖了更普遍的支出客群。

其二 ，青岛万象城举办了各种各样的营销推广活动，邀约了众多的时尚艺人到达青岛万城，举办各类的生产的活动，带来了非常好的客流增量。

其三，强化会员，不断优化客户体验 ，提高会员的粘性和活跃度，将客流和会员的流量有效转化为店铺的零售额和生产的营业额。

在一片向好的数据当中，理财者仍旧倡导隐忧。

数据呈现，2024年年末 ，项目入驻租户数目共计546家
 ，租约加权平均剩余租期为2.17年 ，报告期内租金单价水平为397.73元/平方米/月，到2025年一季度 ，租金单价水平为421.03元/平方米/月 。

短短三个月时间 ，青岛万象城的租金单价出现了较大的变动，将来如何保养租金的平稳性成为市场留意的核心。

对此 ，贾蕊重申 ，租金单价水平是以报告期内各个月度的租金 、物业运维费及固定的推广费薪资之和，除以报告期内各月度项目的实际出租的面积之和所得到的，但不汇总项目的其他薪资科目，比如说像多种经营薪资以及停车场薪资等。

“该等变动的原因在于项目受益于节假日的加持以及新店开业的增量，客流平稳上升，客流敏感型的业态的红利效应也对比显著
。”

此外，项目一期及二期四楼到五楼局部区域的一个改造
，那对一季度的经营业绩
，也产生了积极的作用和贡献。

至于市场留意的扩募议题，本次业绩会同样有所涉猎。

据了解，今年3月 ，华夏华润商业REIT正式公布了扩募计划，拟扩募资产为苏州昆山万象汇项目
 。

朱国桃提到 ，目前有关申报资料已提交到监管部门进行审理流程当中。

他表示，关于储备资产方面 ，华润置地2004年开展推动买东西中心业务 ，也是国内最早布局买东西中心业务的开发商之一，截止到2024年年底，华润置地在营购中数目达到92个 ，并且还有在建及规划中的买东西中心20多个 ，涵盖全国66个都市 。

“目前来看
，公司已经储备了充足的可扩募项目 ，且在当地市场具有优势的竞争地位。”其称 。